La Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique prisée en France pour la gestion et l’acquisition de biens immobiliers.
Chez Sauvons la Proximité, nous avons constaté un intérêt croissant pour cette forme sociétaire, notamment en raison de ses avantages fiscaux et patrimoniaux.
Actuellement, les SCI continuent d’attirer l’attention des investisseurs et des familles souhaitant optimiser la transmission de leur patrimoine immobilier.
Découvrons ensemble les aspects essentiels de la création de cette entreprise et de la gestion d’une SCI.
Fondamentaux et création d’une SCI
La Société Civile Immobilière est une entité juridique dont l’objet principal est l’acquisition et la gestion de biens immobiliers. Pour créer une SCI, vous devez réunir au minimum deux associés, qu’il s’agisse de personnes physiques ou morales. L’équipe du site Sauvons la Proximité vous rappelle que le processus de création comprend plusieurs étapes cruciales :
- Rédaction des statuts (incluant la désignation du gérant et l’adresse du siège social)
- Constitution et dépôt du capital social
- Publication d’un avis de création dans un journal d’annonces légales
- Immatriculation en ligne de la société
🚨 Point de vigilance : Le capital social minimum d’une SCI est fixé à 1 €, mais il est recommandé de le définir en fonction de la valeur des biens immobiliers que la société envisage d’acquérir.
La SCI offre une flexibilité appréciable en termes de gestion patrimoniale. Elle permet notamment d’associer vos enfants au capital, les rendant ainsi copropriétaires des parts sociales sans qu’ils ne soient directement propriétaires des biens immobiliers. Cette stratégie peut s’avérer particulièrement avantageuse pour la transmission du patrimoine.
Fonctionnement et gestion d’une SCI
Le fonctionnement d’une SCI repose sur un principe fondamental : la constitution d’un patrimoine immobilier distinct des patrimoines personnels des associés. Chaque associé effectue un apport, en numéraire ou en nature, qui détermine sa part dans le capital social et, en conséquence, ses droits au sein de la société.
✅ Point important : La prise de décision au sein d’une SCI s’organise généralement comme suit :
- Le gérant est responsable des décisions courantes
- L’assemblée générale des associés statue sur les décisions importantes
En matière de responsabilité, les associés d’une SCI sont soumis à une responsabilité indéfinie, non-solidaire et subsidiaire. Cela signifie qu’ils peuvent être tenus responsables des dettes de la société sur leur patrimoine personnel, mais uniquement à hauteur de leur participation et après épuisement des actifs de la SCI.
Concernant la fiscalité, le principe de base est l’imposition sur le revenu (IR). Toutefois, il existe une possibilité d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS) dans certaines situations. Cette décision peut avoir des implications significatives sur la gestion fiscale de votre société.
Gestion locative et particularités d’une SCI
Si votre SCI s’engage dans la location immobilière, certaines spécificités sont à prendre en compte. Par exemple, la durée minimale d’un bail conclu par une SCI est de 6 ans. Cette disposition vise à assurer une certaine stabilité aux locataires tout en offrant une visibilité à long terme pour la société.
🚨 Attention : La location de logements meublés est considérée comme une activité commerciale, ce qui peut sembler incompatible avec l’objet civil d’une SCI. Néanmoins, la loi autorise cette pratique, avec pour conséquence l’assujettissement automatique de la société à l’impôt sur les sociétés.
Concernant la rémunération du gérant, elle n’est pas obligatoire. Habituellement, le gérant exerce ses fonctions à titre gratuit. Cependant, les associés ont la possibilité de décider d’une rémunération si cela leur semble pertinent.
| Caractéristique | Description |
|---|---|
| Nombre minimum d’associés | 2 |
| Capital social minimum | 1 € |
| Objet social | Acquisition et gestion de biens immobiliers (hors activité de marchand de biens) |
| Responsabilité des associés | Indéfinie, non-solidaire et subsidiaire |
| Régime fiscal par défaut | Impôt sur le Revenu (IR) |
Stratégies de sortie et dissolution d’une SCI
Il existe plusieurs options pour sortir d’une SCI ou y mettre fin. La vente des parts sociales est une solution courante. L’acheteur acquiert alors les parts de la société, et non directement les biens immobiliers qu’elle détient. La valeur des parts est naturellement liée à la valeur des actifs de la société.
✅ À noter : Les statuts de la société peuvent inclure une clause d’agrément régissant la cession des parts à un tiers ou à un autre associé.
La dissolution d’une SCI est une décision plus radicale qui met fin à l’existence de la société. Cette procédure nécessite la convocation d’une Assemblée générale extraordinaire. Sauf disposition contraire dans les statuts, l’unanimité des votes des associés est requise. Un liquidateur doit être nommé pour gérer la liquidation des actifs.
Lors de la dissolution, deux options principales se présentent :
- La vente des biens immobiliers et la répartition du produit de la vente entre les associés, après règlement des créanciers.
- La restitution des biens immobiliers aux associés, particulièrement si ces biens ont été apportés au capital de la société. Dans ce cas, l’impôt sur les plus-values est applicable.
En 2023, selon les données de l’Insee, plus de 70 000 nouvelles SCI ont été créées en France, témoignant de l’attrait continu pour cette forme juridique dans le paysage immobilier français. Chez Sauvons la Proximité, nous observons que cette tendance se poursuit en 2024, avec un intérêt particulier pour les SCI familiales visant à optimiser la transmission du patrimoine immobilier.